Уже мало кто из специалистов сомневается, что ипотечные ставки поползут вверх. Вопрос только в том, произойдет это в сентябре или через несколько месяцев. Этот рост на короткое время оживит спрос. Но в целом перспективы первичного рынка радужными никак не назвать.

Ближе к концу августа Райффайзенбанк сообщил о повышении минимальных ставок по ипотеке. По словам представителя правления Герта Хебенштрайта, последнее повышение ставок банк проводил около четырех лет назад. С апреля кредитор стал отмечать «давление на доходность» и решил скорректировать ситуацию. Прежде процентный диапазон в банке составлял 9,25-9,50% годовых по кредитам на покупку новостроек и 9,5% годовых – по займам на приобретение вторичного жилья. Теперь ставки на первичке и вторичке начинаются с 10,25%.

На птичьих правах

Это первое решение такого рода – другие банки пока ни о чем подобном не заикаются. Правда, отмечен рост ставок на рынке депозитов, что обычно принято считать предвестием роста ставок на кредитном рынке. Так, несколько дней назад Сбербанк повысил ставки по рублевым вкладам на 0,1–0,4 п. п.

Да и в целом многие эксперты восприняли решение Райффайзенбанка как первую ласточку разворота ипотечных ставок. Тем более что даже консервативные комментаторы из Банка России теперь без стеснения рассуждают о том, что российские банки уже близки к «исчерпанию потенциала их снижения».

А финансовые аналитики вовсю спорят, оставит ли ЦБ ключевую ставку неизменной на ближайшем профильном заседании 14 сентября. Вариант же с ее снижением практически не рассматривается.

«В нашем базовом сценарии мы не ожидаем повышения ключевой ставки ЦБ. Однако при продолжении серьезного ослабления российской валюты вероятность такого сценария может постепенно увеличиваться, – заявил в ходе конференции ГК “Финам” ведущий аналитик Промсвязьбанка Михаил Поддубский. – Сценарий с повышением ставки, по нашим оценкам, станет базовым в случае ослабления рубля до 73-75 руб. за доллар».

Все же по совокупному прогнозу финансовых экспертов 14 сентября ключевая ставка останется прежней. Тем не менее уже сейчас участники жилищного рынка считают вопрос с ростом ипотечных ставок решенным. Как отмечает глава «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, вопрос повышения ставок, в том числе по ипотеке, решительно меняет свою направленность от «вероятно» и «когда» до «на сколько».

«Надо признать, что ипотечные ставки находятся на минимуме и с очень высокой вероятностью могут будут повышены, – уточняет специалист, – причем, как всегда, банки сделают это быстро и почти синхронно».

Американцы пришли на танцы

Дополнительный вызов российскому рынку жилищного кредитования звучит из-за океана. В Конгрессе США обсуждаются следующие санкции – на этот раз нацеленные против банков: Внешэкономбанка, Сбербанка, ВТБ и Банка Москвы, Газпромбанка, Россельхозбанка и Промсвязьбанка, на долю которых приходится свыше 60% совокупного объема активов российского банковского сектора.

И если через несколько месяцев эти санкции будут введены, рост ключевой ставки станет неизбежен. «Ставка может быть повышена в случае резкой девальвации рубля, а она возможна, в свою очередь, в случае введения санкций в отношении российских госбанков», – рассуждает начальник отдела анализа финансовых рынков «КИТ Финанс Брокер» Василий Копосов.

И тогда, как говорится, мало не покажется. По оценкам начальника аналитического отдела в ИФК «Солид» Олега Шагова, новые санкции со стороны США – это дополнительный шоковый фактор, который снизит курс рубля на 5-15%.

И в рамках предварительного прогноза можно ожидать, что доходы населения упадут, а ипотечные ставки подрастут пропорционально. Суммарно покупательная способность снизится на 10-30%.

Сама по себе такая ситуация еще не критична для рынка. «Можно ожидать очередной волны роста кредитования, – комментирует Максим Ельцов. – Часть граждан просто поспешит реализовать намеченные планы по покупке или улучшению жилья, а другая часть традиционно побежит покупать жилье, “пока не подорожало”».

Все, что нажито честным трудом

Ситуацию осложняет следующий момент. Ипотечные ставки снижались несколько лет кряду. И еще в начале года управляющий директор «ВТБ Капитал» Андрей Сучков предупреждал, что наблюдавшееся снижение ведет к увеличению процентных рисков. Даже относительно небольшого всплеска инфляции будет достаточно, чтобы перекрыть узкую банковскую маржу и сделать процентный доход отрицательным.

«Мы очень хорошо помним события начала 2015 года, когда резкий рост ставок сделал ипотечные портфели даже крупнейших госбанков убыточными. Маржи, которая тогда находилась на максимуме, не хватило, чтобы индексировать этот скачок ставок», – предостерегал эксперт.

Он отмечал, что растущая доля ипотечных кредитов с фиксированными ставками на балансах отечественных банков может превратиться в бомбу замедленного действия. «Я это повторяю, как лесковский Левша, – резюмировал специалист. – И хочу напомнить, что в 80-е годы в США рухнула огромная индустрия ссудо-сберегательных ассоциаций, именно по причине того что их активы были главным образом представлены кредитами с фиксированной ставкой».

Сейчас перед ипотечным рынком стоит такая угроза. Вполне вероятно, кредитным организациям придется на грани убытка обслуживать долги даже добросовестных заемщиков, бравших ипотеку последние годы или ее рефинансировавших.

Проще говоря, перед игроками замаячит пузырь, угрозу которого так долго отрицали чиновники из Минстроя и Банка России.
Но и этим проблемы, которые в сфере строительства сулят американские санкции против госбанков, не ограничиваются. Ведь в санкционный список включены как раз те банки, на плечи которых в рамках реформы жилищного строительства должно лечь добровольно-обязательное проектное финансирование застройщиков.

И чем труднее будет положение этих банков, тем выше окажутся процентные ставки не только по ипотеке, но и по проектному финансированию. Что в конечном счете скажется на стоимости квадратных метров новостроек.