Мы пережили последнее счастливое полугодие ипотеки, когда ставки снижались, доля рефинансирования росла, а застройщики коллекционировали разрешения на строительство. Конечно, по инерции вторую половину года мы кое-как протянем. Но как бы ставки не поползли вверх…

Все первое полугодие отечественный ипотечный рынок демонстрировал прекрасные результаты. Например, в мае аналитики Дом.рф докладывали, что за пять месяцев 2018 года было выдано 542,8 тыс. кредитов на 1,07 трлн руб. (+60% в количественном и +73% в денежном выражении к пяти месяцам 2017 года). А в июне 2018 года объем выдач вырос против июня 2017 года в 1,54 раза.

Последнее лето детства

В целом, по предварительным подсчетам КК «Русипотека», за шесть месяцев банки в стране выдали 666 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,31 трлн руб. Размер ипотечного портфеля подобрался к планке в 5,8 трлн руб.

Дела шли неплохо у игроков второго эшелона, а лидеры замахивались на новые рекорды.

В частности, Северо-Западный банк Сбербанка РФ пообещал увеличить полугодовые объемы ипотечных выдач более чем на 20%. «У нас объем в процентном соотношении по 2016 и 2017 годам прирастает где-то по 20% ежегодно, в этом году мы планируем сделать дополнительный рывок», – заявил на ПМЭФ-2018 глава филиала в СЗФО Виктор Алонсо.

Параллельно интересы строителей смещались с окраин ближе к центру. «Освоение “серого пояса” Петербурга перешло в активную стадию, – рассказывал на Ярмарке недвижимости глава “Адвекса на Академической” Сергей Козлов. – Например, в районе метро “Лесная” уже, по сути, негде начинать новое строительство». И это смещение – за счет роста привлекательности предложения – также стимулировало ипотечные выдачи.

И даже в сфере стагнирующего коттеджного домостроения обозначились проблески. «Международная напряженность привела к тому, что практически прекратилось приобретение объектов недвижимости россиянами в других странах», – признавала начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Соответственно, денежные потоки на «курортное» жилье вернулись в Россию.

И застройщики один за другим рапортовали о росте объемов продаж. Так, в «Строительном тресте» отчитались, что за первое полугодие компания реализовала 56,6 тыс. кв. м недвижимости (без учета продаж домовладений в составе коттеджных поселков), что на 25% выше аналогичного показателя 2017 года. Кстати, доля ипотечных сделок составила 68%, что на 12% больше, чем за первое полугодие 2017-го.

До чего дошел прогресс

Следующим знаковым и массовым явлением полугодия стал «уход банков в интернет». К июлю практически все ведущие ипотечные банки обзавелись собственными онлайн-платформами для удаленной обработки ипотечных заявок.

Как поясняет глава подразделения Oliver Wyman в России и СНГ Филип Гаджен, новые информационные технологии, запрашивая разумный минимум информации, позволяют предоставить гораздо более оперативные и удобные сервисы. «Покупку объекта клиент может произвести “не вставая с дивана”. При этом покупатель будет оставаться в курсе, на какой стадии процесса он в каждый конкретный момент пребывает по разным направлениям – по оценке объекта, по взаимодействию с юристами, по поиску оптимальных условий кредитования среди массы вариантов…» – уточняет эксперт.

Параллельно – к 1 июля – была проведена доработка нормативной базы, чтобы она позволяла совершать ипотечные сделки без единого появления клиента в офисе. Были приняты законы об электронных закладных и удаленной банковской биоидентификации.

«Использование биометрической идентификации позволит клиентам получать банковское обслуживание без посещения офиса банка. При этом банк может быть расположен в любом регионе – открытие счета, визирование документов и прочее будут осуществляться дистанционно», – поясняет и.о. управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Баталова.

Ну а кроме того, стал беспрецедентно расширяться круг источников, откуда банки могут черпать информацию, косвенно характеризующую кредитную благонадежность заемщиков. Например, на середину года уже 30 банков получали информацию о состоянии индивидуального лицевого счета ипотечных заемщиков в Пенсионном фонде РФ.

«Параллельно предоставленная банкам техническая платформа используется для получения сведений о судимости из МВД», – уточнили в компании iDSystems. Кроме этого, отметил председатель Национального совета финансового рынка Андрей Емелин, с 1 июля банки получили доступ к сведениям о доходах заемщиков из Федеральной налоговой службы.

Справки по форме банка и 2-НДФЛ, а заодно и продукт «Ипотека по двум документам» превратились в анахронизм, но остались в качестве надуманного повода для более высокой процентной ставки.

Осенью в дождливый серый день

К середине года снижение ставок по массовым ипотечным продуктам остановилось. По оценкам «Русипотеки», ипотечная ставка предложения для клиентов «с улицы» с первоначальным взносом 30% на конец полугодия составила для вторичного рынка 9,77%, для первичного – 9,67%, для рефинансирования – 9,6%. При этом уже с мая тарифы практически не менялись.

Нет особых надежд, что снижение ставок в обозримой перспективе возобновится. Ведь ЦБ пообещал держать ключевую ставку на неизменном уровне в 7,25% чуть ли не до нового года.

«Важно также обратить внимание на содержание и тональность официального комментария к заседанию совета директоров, где указывалось на рост инфляционных рисков и констатировалась необходимость замедления перехода к нейтральной денежно-кредитной политике», – подсказывает директор по аналитике банка «Открытие» Дмитрий Харлампиев.

Более того, появилась, пусть пока не слишком явная, подзабытая угроза возобновления роста ипотечных ставок. «Повышение НДС приведет к повышению цен на 1,0-1,5%. Это означает, что Банк России для выполнения своих целевых показателей по инфляции должен будет временно прекратить политику снижения процентных ставок», – рассуждает главный экономист Европейского банка реконструкции и развития Сергей Гуриев.

И эти моменты некстати совпали по времени с торможением в сегменте рефинансирования. «Пик спроса на рефинансирование пройден. Так, доля рефинансирования в феврале в общем объеме новых выдач кредитов составляла 17%, а в апреле – лишь 13%», – заявляли аналитики Дом.рф еще три месяца тому.

В общем, наступившее второе полугодие с ипотечной точки зрения будет не вполне благополучно. Впрочем, пока рыночные эксперты не ожидают серьезного спада. Ведь традиционно этот период характеризуется более высоким спросом за счет сентябрьских и предновогодних продаж.