На фоне скорой отмены долевого строительства у покупателей шли нарасхват новостройки в черте Петербурга, застройщики отвечали ростом нового предложения, а цены стремились обогнать инфляцию. Таковы итоги первого полугодия на первичном рынке Петербурга и Ленобласти.

Первое полугодие выдалось оживленным, но в какую сторону двинется рынок новостроек дальше, после вступивших в силу с 1 июля законодательных новаций, – никто пока не знает. 

Отчеты бьют рекорды

По отчетам застройщиков первой десятки, в первом полугодии на рынке новостроек продолжился рост покупательской активности, наметившийся осенью прошлого года. Все компании отрапортовали об увеличении продаж.

Группа «Эталон» реализовала на 27% больше в денежном выражении, чем в первом полугодии 2017-го. У «Группы ЛСР» в петербургских стройках заключено на 36% больше контрактов. У Setl City продажи в денежном выражении выросли на 12%. «Главстрой-СПб» за шесть месяцев этого года реализовал площадей на 38% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого. Об увеличении продаж сообщают и в «Полис Групп», правда, точных цифр не называют.

Всего, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», граждане приобрели в городе и предместьях около 2,3 млн кв. м жилья – на полмиллиона больше, чем в первом полугодии 2017-го. До рекордных показателей ударного второго полугодия 2017-го (2,4 млн квадратов) рынок лишь чуть-чуть недотянул.

При этом уровень спроса на новостройки Петербурга и области все сильнее различается. Официальные цифры Управления Росреестра за полугодие подтверждают дальнейшее перетекание спроса в черту города: плюс 50% заключенных ДДУ в Петербурге и минус 18% – в Ленобласти. То есть покупатель продолжил голосовать кошельком за городские проекты, где предлагается все больше квартир, причем с отделкой, по областным ценам. Как сообщает «Главстрой-СПб», рост продаж в городских новостройках масс-маркета оказался на 40% выше показателей за аналогичный период в 2017 году.

Кто тянет спрос

Среди главных причин роста рынка по-прежнему называется дешевеющая ипотека. Прогнозы по увеличению объемов кредитования всегда были оптимистичными, но реальность их превзошла. По данным ДОМ.РФ (бывшее АИЖК), объем выданных ипотечных кредитов в России с января по май (итоги полугодия не подведены) вырос до 1,08 трлн руб., это на 75% больше, чем в первом полугодии 2017-го. В Петербурге ипотечная динамика в первом квартале также била рекорды (+87%), хотя по итогам второго ожидается некоторое снижение.

При всем этом, как сообщили в КЦ «Петербургская недвижимость», доля сделок с ипотекой остается на уровне 2017 года – около 64%.

Другой источник спроса – иногородние покупатели – также не может вечно прибывать. Судя по опросам игроков рынка, доля региональных сделок особенно не изменилась и второй год подряд оценивается в 30%.

Зато с конца прошлого года к драйверам роста прибавился еще один. Грядущая отмена долевки и ожидаемый в связи с этим рост цен заставили потенциальных покупателей жилья активно переходить в разряд реальных. По словам директора по партнерским продажам Группы «Эталон» Ирины Петровой, жаркий информационный фон вокруг законодательства создал фактор срочности покупки и спровоцировал на рынке спрос.

«Новости по данной теме ускорили принятие решения определенной доли покупателей», – согласна руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

Некоторые эксперты полагают, что будущий запрет долевки скорее заставил активизироваться инвесторов, нежели тех, кто решает свой квартирный вопрос. Правда, подсчитать точное число спекулятивных сделок на рынке всегда было делом сложным. Известно лишь, что в Петербурге каждый шестой ДДУ – это переуступка прав.

Бодрые цены

По наблюдениям аналитиков RBI, с января цены во всех сегментах первичного рынка Петербурга выросли примерно на 2-3%. То есть за полгода рост составил почти столько же, сколько за весь 2017-й.

Как подсчитали в КЦ «Петербургская недвижимость», квадратный метр с начала года подорожал в среднем на 3,1% в городском масс-маркете и на 4,6% в пригородной зоне. В компании «Главстрой-СПб» отмечают почти 5-процентный рост на масс-маркет Петербурга. Увеличение цен, по словам экспертов, превысило уровень текущей инфляции.

«Отмена долевки отразится в первую очередь на себестоимости жилья. Цены будут увеличиваться пропорционально росту себестоимости строительства. До конца текущего года возможно повышение стоимости квадратного метра в пределах 5-10%», – уверена директор по продажам «Главстроя-СПб» Юлия Ружицкая. Обоснование такого подорожания – только за прошлый год себестоимость выросла примерно на 6-7%.

Все будет зависеть от стратегии участников рынка в отношении сделанных ими запасов, уверены другие эксперты. «Если застройщики постараются сразу запустить проекты по всем выданным разрешениям на строительство, то может появиться избыток предложения, который приостановит рост цен», – предупреждает директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин.

Кто рванул вперед

По данным Центра оценки и аналитики БН, за полгода рынок пополнился на 2,13 млн кв. м (общая площадь квартир) – выведено свыше восьми десятков объектов. При этом примерно треть из них оказались стартапами – накануне 1 июля застройщики постарались запустить в продажу максимум новых комплексов. Но в целом особого всплеска не случилось: на рынок вышло лишь на 11% больше площадей, чем год назад. При этом в черте города появилось проектов на 1,6 млн кв. м жилья (плюс 18%), а в Ленобласти продолжилось снижение новых объемов (минус 7%).

Умеренность вызвана в том числе и стратегией двух крупнейших игроков рынка. Если в прошлом году два безусловных лидера пополняли рынок очень активно, то сейчас действовали с большей осторожностью. Так, Setl City за полгода запустил в стройку 290 тыс. кв. м – это лишь треть от всех выведенных в 2017-м площадей. «Группа ЛСР» за шесть месяцев пополнила рынок на 93 тыс. квадратов – менее четверти ее прошлогодних объемов.

Зато другие известные застройщики сделали внушительный рывок. Так, Группа ЦДС за полгода вывела в продажу 247 тыс. кв. м – в полтора раза больше, чем за весь прошлый год. Группа «Эталон» (193 тыс.) за шесть месяцев полностью выполнила свой годовой «план». Существенно прибавили по сравнению с прошлогодними показателями компании «КВС», «СПб Реновация», «Строительный трест» и ряд других.

Особой популярностью у застройщиков пользовались два района: Приморский (330 тыс. кв. м) и Выборгский (313 тыс. кв. м) – там выведено в продажу почти вдвое больше, чем год назад. Также новых строек существенно прибавилось в Красногвардейском, Московском и Калининском районах.

Фактор 1 июля

Одно из прогнозируемых последствий законодательных изменений – стремительная монополизация рынка. Но пока ситуация развивается с точностью наоборот. По сведениям ЦИАН, доля сделок первой десятки застройщиков в Петербурге за год снизилась с 68 до 60%, а в предместьях – с 72 до 65%. Судя по всему, конкуренция на рынке усиливается, и борьба за покупателя приобретает нешуточный размах.

Тем не менее с 1 июля рынок вошел в очередную зону неопределенности. В новой реальности рано или поздно нужно будет переформатировать бизнес, подстраиваться под возможности проектного финансирования и пр. Хотя игроки рынка отгородились от законодательных новаций такими внушительными запасами, что понятно: спешить пока никто не будет.