Вторичный рынок жилья Петербурга продолжает неудержимо молодеть: уже свыше половины всего объема предложения формируют квартиры последних лет. Классической «старой» вторички становится все меньше, при этом спрос на нее, по словам риэлторов, начал повышаться.

По данным Центра оценки и аналитики БН, рост средней цены на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга почти не ощутим – за последний год он составил менее 2%. При этом роль новой вторички продолжает усиливаться – именно нарастающий объем свежего предложения тянет средние цены за собой и не дает им стремиться вниз.

Секрет ее молодости

Экспансия новой вторички идет полным ходом. Первичный рынок ежегодно бьет рекорды по объемам ввода жилья в эксплуатацию и поставляет все больше квартир, которые активно вытесняют из листингов все остальные «классические» типы жилья (старый фонд, сталинки, хрущевки, новую панель и пр.). По наблюдениям аналитиков БН, за последний год все эти объекты потеряли в общем объеме активного предложения, тогда как квартиры в домах 2010-2017 годов постройки расширили свое присутствие на рынке до 41,5% (+6%). Интересно, что под этим натиском стало уменьшаться и предложение более ранних образцов новой вторички – доля выставленных на продажу квартир в домах 2000-2009 годов постройки за год снизилась с 16,3 до 13,7%.

Новая вторичка (дома 2000-2017 годов постройки) на петербургском рынке готового жилья начала доминировать – сейчас это уже свыше 55% всего предложения.   

Разумеется, сильнее всего экспансия в районах массовой застройки – в некоторых из них «старая» вторичка уже представлена в листингах минимально. К примеру, в Московском районе лишь 36,7% выставленных на продажу квартир приходится на дома, построенные до начала нулевых. В «демократичном» Красносельском этот показатель на уровне 34%, а в самом популярном среди девелоперов Приморском доля типового жилья советской эпохи занимает лишь чуть более четверти – 26,7%.

Для сравнения: в тех районах исторического центра, где новые стройки редки, или в спальниках, не пользующихся повышенным вниманием застройщиков, ситуация обратная. Так, в Адмиралтейском районе «старая» вторичка – это почти 80% общего объема предложения, а в Кировском районе – 73%.

Цены вразлет

Вместе с увеличением числа объектов эксперты отмечают и рост средних цен предложения. Если во всех сегментах «старой» вторички он практически незаметен, то в новых объектах, пополняющих рынок в местах активного строительства – Приморском, Калининском, Московском районах и др. – средний ценник, по подсчетам аналитиков БН, за год подрос на 10-20 тыс. руб. за кв. м. Именно в этих локациях и самый большой разрыв средних цен между квартирами в свежих домах и типовым жильем советской эпохи.

По данным БН, средние цены в старой панели составляют 89 тыс. руб. за кв. м, тогда как в категории «кирпич-монолит» – 121 тыс. руб. за кв. м. Таким образом, разброс цен между хрущевками и новыми домами получается в среднем 30 тыс. руб. за кв. м. 

Впрочем, как объясняет руководитель Центра оценки и аналитики Мария Бент, разница средних цен объясняется в том числе и разнообразием классов жилья, пополняющего сейчас вторичку. К примеру, в Московском районе на рынок готовых квартир выходят объекты и по 80 тыс., и по 200 тыс. руб. за квадрат. 

«Сегмент новой вторички становится более разнообразным по ценовым, качественным и прочим характеристикам. К примеру, два-три года назад выводилось довольно много новостроек с дешевым предложением, и сейчас часть этих квартир пополняет вторичный рынок. В итоге совсем свежие квартиры могут стоить столько же, а то и дешевле, чем в домах 2000-2010-х годов постройки», – отмечает эксперт.

По данным агентства «Петербургская недвижимость», роль новой вторички усиливается и в спросе. По числу сделок с такими квартирами сейчас лидируют Приморский район, где на новую вторичку приходится 53% от всего объема сделок, и Красносельский – до 70%. «В целом в Петербурге и пригородах каждая вторая сделка на вторичном рынке – это покупка жилья в новом доме не старше десяти лет. При этом цены сделок на новую вторичку не растут, тогда как дома до 2000 года постройки за последние два года потеряли в стоимости в среднем 10-12%. По нашим прогнозам, в ближайшей перспективе эта тенденция сохранится», – отмечает генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов.

«Бабушкина» квартира

Вместе с оживлением спроса на новостройки в этом году увеличилась и активность покупателей на вторичке. Об этом, в частности, свидетельствуют данные Росреестра за первый квартал – рост числа сделок на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Можно предположить, что интерес клиентов подстегнули и усилившиеся опасения влипнуть в долгострой – тема обманутых дольщиков сегодня звучит громко как никогда. Еще один фактор – ипотека стала доступной не только для первички: средние уровни ипотечных ставок в двух сегментах жилищного рынка практически совпали. По данным Дом.рф (бывшего АИЖК), за первый квартал ипотечные объемы на вторичном рынке удвоились по сравнению с прошлым годом (404 млрд руб. против 178 млрд руб., выданных на новостройки).

С другой стороны, это свидетельство того, что и клиенту вторички стало остро не хватать денег на покупку. В этом году выросло число сделок с недорогими объектами. И продолжает увеличиваться разрыв между средними ценами квадрата в спросе и предложении – ожидания покупателя все дальше от желаний продавца.

Риэлторы говорят, что в этих условиях потенциальный приобретатель стал активнее присматриваться к объектам «старой» вторички. И хотя спрос вряд ли полностью развернется в эту сторону, недорогие квартиры с хорошей локацией могут стать альтернативой новой вторичке, где близкие по параметрам варианты стоят гораздо дороже.