Минимальные цены на самый ходовой товар петербургского рынка новостроек – однокомнатные квартиры – снизились. Это вызвано как растущим предложением жилья на стадии котлована, так и скидками, на которые не скупятся застройщики.

Приобрести однушку вполне комфортного метража в новостройках Петербурга сейчас можно уложив покупку в сумму между 2 млн и 3 млн руб. В рейтинг Центра оценки и аналитики БН попали самые недорогие варианты в двух десятках новостроек, расположенных в традиционных городских спальниках.

Повышенный спрос

Жилые комплексы в пригородах (Шушарах, Колпино, Парголово и др.) и тем более в ближнем поясе Ленобласти нами не рассматривались. Стартовые цены на однушки там ниже – но хуже с социалкой, транспортной доступностью, да и новостроек с затянувшимися сроками строительства ощутимо больше, чем в городской черте.

В целом однушки на рынке петербургской агломерации пользуются повышенным спросом по сравнению с остальными типами квартир. В общем объеме продаж застройщиков они достигают 43-45%. И спрос на них примерно вдвое выше, чем на студии – также довольно популярный формат на рынке.

Но все-таки квартира-студия больше подходит для проживания одиночки. А планировка без межкомнатных стен имеет немало минусов – к примеру, открыта для запахов и звуков. Поэтому семейные пары предпочитают брать полноценную однокомнатную квартиру (или евродвушку, что по сути то же самое).

Еще один круг клиентов – инвесторы, которых по-прежнему немало на рынке. По словам экспертов, на стадии выхода удачного проекта в продажу сразу бронируется до 150-200 квартир – инвесторы в равной степени охотно берут на котловане и студии, и небольшие по площади однушки. А если цель инвестиций не перепродажа, а последующая сдача в аренду, тогда выбор делается в пользу однушек – спрос на них более стабилен.

На предпочтения покупателя влияет и фактор цены – разница между студиями и небольшими однушками по стоимости не столь существенна. А вот замахнуться на бюджет покупки двушки уже гораздо сложнее – их средняя площадь в городском комфорт-классе, по данным БН, сейчас составляет почти 60 «квадратов».

Добавим, что покупательские предпочтения, на изменения которых живо реагируют застройщики, различаются и в зависимости от региона. В Петербурге за минувший год доля студий в новых проектах уменьшилась в пользу полноценных однушек и двушек, тогда как в Ленобласти тенденция обратная.

Где этот дом

По данным Центра оценки и аналитики БН, в ценовой категории до 3 млн руб. продается более 20% всех однокомнатных квартир. Правда, в листингах зачастую на позиции однокомнатных выставляются просторные студии (27-30 кв. м) – распространенная уловка продавцов. На самом деле площадь полноценных однушек (евродвушек) у подавляющего большинства застройщиков стартуют с отметок в 32-33 кв. м. А однокомнатное жилье метражом меньше 30 квадратов большая редкость на рынке, в наш рейтинг попала лишь пара таких вариантов.

Площади самых недорогих однушек, как и следовало ожидать, разнообразием не отличаются, зато в предлагаемых планировках застройщики проявляют больше фантазии. К примеру, размеры кухни – от 7-8 кв. м (ЖК «Новоорловский», «Приневский», «Полис на Комендантском») до 16 кв. м (ЖК «Новая Охта»).

Среди наиболее дешевых по цене квадратного метра районов – Невский и Красногвардейский, а по количеству вариантов и разнообразию ценового ассортимента лидирует Приморский – больше трети всего предложения.

В целом привлечь покупателя недорогими однушками, причем сразу в двух-трех своих проектах, стремятся все крупные застройщики: Setl City, «Группа ЛСР», «Полис Групп», Группа ЦДС и др. Все эти игроки входят в десятку лидеров по объемам нового строительства и с прошлого года активно наращивают долю своего присутствия на рынке. Отметим также, что в рейтинг недорогого жилья попали и совсем свежие проекты застройщиков, пополнившие петербургский рынок в этом году.

Всеобщее стремление застройщиков запрыгнуть в последний вагон долевки оборачивается ростом предложения домов на котловане, с отдаленными сроками ввода – через полтора, два года и более. Так, одну из наименее дорогих однушек – за 2,2 млн руб. – предлагает Группа ЦДС в одном из корпусов ЖК «Приневский» со сдачей в третьем квартале 2020 года.

Есть предложения со сроком сдачи и в конце текущего, но их мало. В частности, невысокий ценник для новостроек в высокой степени готовности сейчас предлагают «Группа ЛСР», «РосСтройИнвест» и Glorax Development.

Отдельно нужно упомянуть еще одну категорию новостроек с низкими ценами, попавших в наш рейтинг. Совсем недорогие однушки в долгостроях, которые только готовятся к сдаче (ЖК «На Королёва» – наследие СУ-155), или у застройщиков, которые испытывают определенные трудности с достройкой ряда своих объектов («Лидер Групп», «Прок»).

Цены и бонусы

Отметим, что новостройки эконом-класса из Питера не ушли – почти половина объектов представлены в этом формате, который на законодательном уровне уже переименован в «стандартное жилье». Впрочем, сегменты комфорт и эконом в городском масс-маркете уже почти неразличимы, а главным инструментом борьбы за клиента становится качественная среда обитания.

В целом надо сказать, что минимальные цены на однушки снизились – половина объектов нашей выборки уже соответствуют по цене студиям, попавшим в наш прошлогодний рейтинг самого дешевого жилья.

Но делать поспешные выводы о резком снижении прайсов, как всегда, поостережемся. Зачастую самый привлекательный ценник устанавливается застройщиками лишь на незначительное число квартир – известный маркетинговый прием. А все заявленные цены действительны лишь при условии 100-процентной оплаты или ипотеке. То есть покупка в рассрочку автоматически увеличивает стоимость квартиры на 15-20%. Также отметим, что в категорию самых дешевых нередко попадают квартиры на первом этаже, что подходит не каждому покупателю. А жилье этажом выше обойдется уже примерно на сотню тысяч рублей дороже. Кроме того, часть квартир в нашем рейтинге предлагаются без отделки – значит, покупателю нужно иметь в кошельке еще 200-300 тыс. руб. (7-10 тыс. руб. за кв. м).

С другой стороны, рынок новостроек по-прежнему щедр на бонусы. Один из застройщиков объявил о 15% скидках с своем ЖК. В офисе продаж другого сообщают, что заявленные цены уже включают 15% скидку с базовой стоимости – такая акция давно действует в компании. К этому добавляются бонусы, впрочем, уже незначительные – в пределах 1-2% от стоимости квартиры (примерно 50-100 тыс. руб.) – при условии второй покупки, отсутствии петербургской прописки и пр.

Делаем вывод, что конкуренция на рынке усиливается. Об этом говорит и появление в рейтинге объектов с потребительскими характеристиками разного уровня, с разными сроками сдачи – при этом ценники отличаются несущественно. Задирать их не позволяет и дальнейшее увеличение доли непроданных квартир в сданных домах.

При всем этом говорить о падении цен не приходится. Себестоимость уже не позволяет, да и рынок окутала атмосфера неопределенности, связанная с грядущей реформой долевого законодательства. Более того, под этой маркой есть вероятность и некоторого повышения прайсов сразу после 1 июля – на это намекнули в нескольких офисах застройщиков. И речь идет не о новых стройках, которые нужно будет реализовывать по новым правилам 214-ФЗ, а о «старых» разрешениях – запасы которых застройщики сделали на два-три года вперед.