Покупать квартиру в строящемся доме для ее дальнейшей перепродажи не обязательно на этапе котлована. Даже за несколько месяцев до ввода жилого комплекса всегда можно найти вариант, который принесет десятки процентов прибыли. О том, как этого достичь, рассказывает финансовый директор ГК «Технополис» Сергей Жданов.

Выбор планировки

На финальном этапе строительства всегда достаточно вариантов с большими квартирами. Поэтому можно найти уникальную планировку, которая будет пользоваться повышенным спросом в момент перепродажи, так как похожих предложений уже не будет. У продавца появится возможность играть с ценой, потому что покупателю сложно найти близкие для сравнения объекты.

К выбору планировки для инвестиционной квартиры следует подходить творчески. Можно даже напрямую сказать менеджеру, с какими целями вы пришли, чтобы он вам подобрал оптимальный вариант. Для сравнения возьмем две 3-комнатные квартиры площадью 97 и 95 кв.м. в ЖК «Премьера 2», который мы возводим. У той, что поменьше, есть угловой балкон на 7 кв.м., где нет несущей стены. Его можно утеплить, сделать, к примеру, арки и получится кабинет или даже зимний сад. Для всего остального будет второй обычный балкон. У другой квартиры тоже два балкона, но они оба вытянутые. Поэтому и вариантов для творчества меньше. К тому же одна из комнат прилегает к лифтовой шахте, что среди части покупателей считается недостатком.

Оптимальное количество комнат

Многие считают, что чем меньше по площади квартира, тем она более ликвидная. Но это заблуждение. Когда стартуют продажи в жилом комплексе, то с инвестиционными целями покупают студии и 1-комнатные квартиры. Хотя часто объекты с небольшой площадью не всегда нужны для постоянного проживания.

Самыми привлекательными для инвестиций можно считать небольшие 2-комнатные квартиры площадью до 60 кв.м. Здесь меньше пустых пространств, они подходят для семейных пар, в том числе, тех, у кого уже есть ребенок. Например, в ЖК «Премьера 2 » по договору с городом мы обязаны передать часть 2-комнатных квартир. Они достаточно компактные и размещены на одном стояке. Одна из них - площадью 49 кв.м. - оставалась под продажу. И, как оказалась, на нее был огромный ажиотаж. А в ЖК «Рыбацкая гавань» в какой-то момент квадратный метр в 2- комнатной квартире стоил дороже, чем в студии.

Расположение на этаже

Когда до сдачи дома остается несколько месяцев, то уже реально узнать, кто будет жить на этаже. Если вы выбрали квартиру, рядом с которой находятся студии или однушки, то, скорее всего, в них заселятся молодые люди. Семейные пары следует искать на этажах с квартирами от двух комнат и больше.

В любом случае можно поинтересоваться у менеджера о тех покупателях, кто уже приобрел квартиры на этаже. Расположение тоже важно. Например, выходят ли окна на две стороны или нет, есть ли рядом лифтовая шахта или квартира находится на торце дома, где, по мнению многих, может быть холоднее. Кстати, последний вариант на самом деле очень привлекательный. Застройщики утепляют торец за счет двойной минплиты. И, кроме того, здесь будет на одного соседа меньше.

Еще одно заблуждение, что 2-й и 3-й этаж - это плохо. Но на финальном этапе строительства уже можно зайти в квартиры на этих этажах и оценить видовые характеристики. Вполне реально выбрать интересный вариант, который добавит в стоимости объекта при перепродаже. На начальном этапе, когда есть только рендеры, а благоустройства территории еще нет, этого не понять. Смотрите не только на стоимость квартиры, но и на то, чтобы в ней было комфортно находиться. Ведь скоро вы приведете в нее покупателя.

Шанс заработать на шоу-руме

В ЖК «Премьера», который мы сдали два года назад, на 2-м этаже располагался шоу-рум с отделкой. Это была евродвушка с террасой площадью 47 кв.м., в ней мы расставили мебель и технику. К моменту сдачи дома квартира уже немного «устала», но все равно привлекла одного покупателя, хотя мы ее специально не продавали. К стоимости квадратного метра, которая была на тот момент, мы добавили затраты на оснащение квартиры и накинули к общей сумме еще порядка 10%. Такие квартиры могут пользоваться успехом как раз с целью дальнейшей перепродажи.

В любом случае, этот пример показывает, что, если вы оснастите квартиру мебелью и техникой, и в целом создадите уютную обстановку, то к ее стоимости и этим дополнительным затратам можно смело добавлять 10%. Используйте бонусы и акции от застройщиков Дополнительные метры, скидка при единовременной оплате или беспроцентная рассрочка на полгода повышают ваш потенциальный доход от перепродажи квартиры. При оформлении рассрочки за следующие полгода можно заработать на банковском депозите, если у вас уже выделены деньги на квартиру.

На финальном этапе могут быть такие акции как паркинг в подарок при покупке многокомнатной квартиры. В дальнейшем его можно или продать (несколько сот тысяч рублей), или сдавать в аренду.

Когда перепродавать

Оптимальный вариант – в момент, когда дом уже сдан, но свидетельство о собственности еще не оформлено. То есть оформить сделку как переуступку. Не стоит забывать, что застройщик должен передать квартиру дольщику в течение полугода, и при желании можно потянуть время. За этот срок она может вырасти в цене, ведь только после ввода дома в эксплуатацию стоимость уже повышается в пределах 5%.

Переуступка – это и самый недорогой способ, если смотреть на затраты во время сделки. Необходимо лишь оплатить госпошлину. С другой стороны, некоторые застройщики не разрешают проводить такие сделки без своего участия. Как правило, это условие оговаривается в договоре. Стоимость комиссии застройщика может составлять от 30-50 тысяч до 200 тысяч рублей. Поэтому перед оформлением договора, если вы собираетесь в дальнейшем перепродать квартиру, внимательно изучайте условия. Так вы поймете, какие могут возникнуть дополнительные расходы.

Сколько можно заработать

Если вы покупаете квартиру не на начальном этапе, а, например, когда дом готов меньше, чем на половину, то вполне реально через год-полтора ее перепродать на 25-30% дороже. Покупка на финальном этапе – это 10-15% прибыли через несколько месяцев. Конечно, по умолчанию покупка на этапе котлована даст высокий процент дохода после перепродажи. Но за счет уникальных находок, которые скрыты в оставшихся ближе к сроку сдачи квартирах, можно за короткий срок (4-6 месяцев) заработать как минимум 1-1,5 млн рублей.